Perguntas Frequentes sobre a Compra, Venda e Documentação de Imóveis (FAQ)

O INCRA é o órgão do governo responsável pela política agrária e pela regularização de terras no Brasil. É ele quem emite o CCIR, um documento fundamental para qualquer transação de compra e venda de imóvel rural. A falta do CCIR pode impedir o registro da propriedade no cartório.

Existem linhas de crédito específicas para imóveis rurais, como o crédito rural, oferecidas por bancos públicos e privados. As condições e as taxas de juros são diferentes do financiamento urbano e, geralmente, são voltadas para quem irá utilizar o imóvel para atividades agrícolas ou pecuárias. Os juros podem ser subsidiados e as exigências podem incluir um plano de uso da terra.

Sim, e muito. A legislação ambiental brasileira é rigorosa em relação às propriedades rurais. A compra de um imóvel com passivos ambientais (como áreas de desmatamento ilegal, falta de mata ciliar ou nascentes assoreadas) pode trazer grandes problemas e multas. É crucial verificar o CAR e, se possível, contratar um profissional especializado em consultoria ambiental.

O georreferenciamento é o mapeamento exato da propriedade rural. Ele evita conflitos de divisa com os vizinhos e garante que a área registrada no cartório corresponde à área real do terreno. É obrigatório para que a compra seja registrada. Obrigatório para todas as áreas rurais!

• ITR (Imposto Territorial Rural): É o imposto federal que incide sobre a propriedade rural. O valor é calculado com base na área do terreno e em como a terra é utilizada.
• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): É o imposto municipal cobrado sobre imóveis em áreas urbanas. A classificação da propriedade como rural ou urbana depende da sua localização e da finalidade do uso, mesmo que esteja próxima de uma cidade.

Não é recomendado. Devido à complexidade da documentação e das leis específicas, um Corretor de Imóveis rurais ou um advogado especializado em direito agrário é essencial. Eles podem verificar a situação do imóvel junto ao INCRA, à Receita Federal e aos órgãos ambientais, evitando problemas futuros.

Diferente do financiamento urbano, que é voltado para moradia, o financiamento rural é focado em atividades econômicas. Os bancos oferecem linhas de crédito específicas para:
• Crédito de Custeio: Para financiar a produção, como compra de sementes, fertilizantes, etc.
• Crédito de Investimento: Para adquirir maquinário, construir benfeitorias ou, em alguns casos, financiar a compra da terra.
• Crédito de Comercialização: Para apoiar a venda da produção.

Sim, mas com condições específicas. Bancos como o Banco do Brasil e o BNDES possuem linhas de crédito para a compra de terras, mas geralmente exigem que o comprador apresente um projeto técnico-econômico detalhado. Esse projeto deve mostrar como a terra será utilizada para produção agrícola ou pecuária, garantindo ao banco que o financiamento será rentável e as parcelas poderão ser pagas.

Assim como no financiamento urbano, o próprio imóvel pode ser usado como garantia (alienação fiduciária ou hipoteca). Além disso, o banco pode exigir outras garantias, como o aval de terceiros (fiador), penhor de safras (o produto da colheita) ou a penhora de outros bens.

Não. As regras do FGTS para a compra de imóveis são muito claras e se aplicam apenas a propriedades urbanas e residenciais. Ele não pode ser usado para dar entrada, abater o saldo devedor ou pagar parcelas de um imóvel rural.

Os maiores desafios são: • Documentação Complexa: A falta de documentos como o georreferenciamento ou o CAR pode inviabilizar o financiamento. • Avaliação do Imóvel: A avaliação de uma propriedade rural é mais complexa do que a urbana, pois leva em conta fatores como qualidade do solo, acesso à água e viabilidade econômica. • Juros e Prazos: As condições podem ser diferentes dependendo do banco e da finalidade do crédito. É essencial pesquisar e comparar as opções de linhas de crédito rural.

O score de crédito é uma pontuação que reflete seu histórico como pagador. Ele é calculado por birôs de crédito (como Serasa e SPC) com base em como você paga suas contas (em dia ou com atraso), se tem dívidas, etc. Um score alto indica que você é um bom pagador, o que aumenta suas chances de ter o financiamento aprovado e, em alguns casos, conseguir juros melhores.

Esses são os dois sistemas mais comuns para pagar um financiamento:
• SAC (Sistema de Amortização Constante): As parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo. Você paga mais no início, mas o valor total de juros é menor.
• Tabela Price: As parcelas são fixas ou têm poucas variações durante todo o contrato. Isso facilita o planejamento financeiro, mas o valor total de juros pode ser maior que no SAC.

Sim, você pode! O FGTS pode ser usado para:
1. Dar a entrada do imóvel.
2. Abater o saldo devedor total.
3. Reduzir o valor das parcelas do financiamento por um período.
As regras básicas são:
• Você precisa ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS (consecutivos ou não).
• Você não pode ter outro imóvel financiado em seu nome na mesma cidade ou região metropolitana.
• O imóvel a ser comprado precisa ser urbano, residencial e avaliado em até um determinado valor, dependendo das regras do governo.

A alienação fiduciária é a garantia mais usada nos financiamentos imobiliários. Nela, o imóvel fica em nome do banco até que a dívida seja totalmente quitada. Ou seja, você tem a posse do imóvel e pode morar nele, mas a propriedade legal é do banco. Quando você paga a última parcela, a propriedade é transferida oficialmente para o seu nome.

Além da entrada e das parcelas, prepare-se para outros custos:
• ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis): Imposto obrigatório da prefeitura.
• Taxas de Cartório: Custos com o registro do imóvel no seu nome.
• Taxa de Avaliação do Imóvel: O banco cobra para avaliar se o imóvel realmente vale o valor que está sendo financiado.
• Seguros Obrigatórios: São exigidos pelo banco (seguro de morte ou invalidez permanente e seguro de danos físicos do imóvel).
Esses custos adicionais podem somar de 4% a 8% do valor total do imóvel.

Para a compra de um imóvel urbano, o corretor de imóveis ou advogado irá solicitar e analisar uma série de certidões, incluindo:
• Matrícula do Imóvel (Certidão de Inteiro Teor): O histórico completo do imóvel, com todos os seus proprietários anteriores e a existência de ônus, como hipotecas ou penhoras.
• Certidão de Ônus Reais: Mostra se o imóvel possui alguma pendência que possa limitar o direito de propriedade, como servidões, hipotecas ou usufruto.
• Certidão Negativa de Débitos (CND) de IPTU: Comprova que não há dívidas de imposto municipal pendentes sobre o imóvel.
•Certidão Negativa de Débitos (CND) T: Comprova que não há dívidas de imposto municipal pendentes sobre o imóvel.
• Declaração Negativa de Débitos Condominiais: Atesta que as taxas de condomínio estão em dia.
• Certidões Pessoais dos Vendedores: Diversas certidões (como as de distribuição cível e criminal) que verificam se o vendedor responde a processos judiciais que possam comprometer a venda do imóvel.

Além de todas as certidões pessoais do vendedor mencionadas para o imóvel urbano, a compra de uma propriedade rural exige a análise de documentos específicos do campo: • Matrícula do Imóvel: Com a mesma função do imóvel urbano, mas com dados que incluem o georreferenciamento e o registro de áreas de preservação. • Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR): Emitido pelo INCRA, é a prova de que o imóvel está regularizado no órgão. • Cadastro Ambiental Rural (CAR): Comprova que a propriedade foi inscrita no sistema ambiental e, portanto, tem um plano de monitoramento ambiental. • Certidão Negativa de Débitos do Imposto Territorial Rural (ITR): Atesta que o imóvel está em dia com os impostos federais. Lembre-se: a análise detalhada de todas essas certidões é uma etapa fundamental e complexa. A responsabilidade de conduzir essa verificação é do profissional contratado para a negociação.

A forma mais comum de regularizar uma posse é através da usucapião. A usucapião é um direito previsto em lei que permite que alguém se torne proprietário de um bem (móvel ou imóvel) se o utilizar de forma contínua, pacífica e sem oposição de terceiros, por um determinado período de tempo.

Os requisitos podem variar dependendo do tipo de usucapião, mas os principais são:
• Posse mansa e pacífica: A posse não pode ter sido obtida de forma violenta ou clandestina, e o proprietário original não pode ter se oposto a ela.
• Posse contínua: A pessoa precisa ocupar o imóvel de forma ininterrupta pelo tempo exigido em lei.
• "Animus domini" (Intenção de dono): O possuidor deve agir como se fosse o verdadeiro dono do imóvel, cuidando da área, fazendo benfeitorias e pagando impostos, como IPTU ou ITR.

Sim, existem vários tipos, com prazos e requisitos diferentes. Os mais comuns são:
• Usucapião Extraordinária: Exige 15 anos de posse. Não é necessário ter um documento que comprove a posse (como um contrato de compra e venda informal). O prazo pode ser reduzido para 10 anos se a pessoa tiver moradia no local ou tiver feito obras de caráter produtivo.
• Usucapião Ordinária: Exige 10 anos de posse. Requer que a pessoa tenha um "justo título" (um documento que, em tese, a tornaria proprietária) e boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel for adquirido de forma onerosa.
• Usucapião Especial Urbana: Exige 5 anos de posse ininterrupta de uma área de até 250 m² na cidade, utilizada para moradia. O possuidor não pode ter outro imóvel urbano ou rural em seu nome.
• Usucapião Especial Rural: Exige 5 anos de posse de uma área de terra rural de até 50 hectares, onde o possuidor e sua família a tornaram produtiva e a transformaram em sua moradia.

O processo pode ser feito de duas formas: • Usucapião Judicial: É o método tradicional, feito com a ajuda de um advogado e tramita na Justiça. É mais demorado, mas é a única opção se houver conflito ou se os vizinhos (confrontantes) não concordarem com o processo.
• Usucapião Extrajudicial: É um método mais rápido, feito diretamente em Cartório de Notas e de Registro de Imóveis. Exige a presença de um advogado e o acordo de todos os vizinhos. É ideal quando não há conflitos.

A documentação é a parte mais importante. Os principais documentos são:
• Documentos pessoais: RG, CPF, comprovante de residência. • Documentos que comprovem a posse: Contratos de compra e venda informais, recibos, comprovantes de pagamento de IPTU/ITR e contas de água/luz em seu nome.
• Planta e Memorial Descritivo do Imóvel: Documentos técnicos que delimitam a área, assinados por um engenheiro ou arquiteto.
• Declaração de testemunhas ou vizinhos: Pessoas que podem atestar o tempo e a natureza da sua posse.

Os custos incluem honorários de advogado, taxas de cartório, impostos e o custo dos serviços técnicos (engenheiro, topógrafo). O tempo varia muito:
• Processo extrajudicial (em cartório): Pode levar de 6 meses a 2 anos, dependendo da documentação.
• Processo judicial: Pode levar de 2 a 10 anos ou mais, dependendo da complexidade do caso e da lentidão da justiça.

A REURB oferece segurança e dignidade. Com o título de propriedade em mãos, o morador passa a ser o dono legal do imóvel. Isso traz uma série de benefícios:
• Segurança Jurídica: Ninguém pode mais tomar o terreno ou a casa. • Valorização do Imóvel: Um imóvel com documentação regular vale mais no mercado. • Acesso a Crédito: Com a escritura, é possível usar o imóvel como garantia para empréstimos ou financiamentos, por exemplo, para reformas. • Acesso a Serviços Públicos:m] Facilita a instalação de água, luz, saneamento básico e outros serviços essenciais.

Existem duas modalidades principais, dependendo da renda dos moradores: • REURB-S (de Interesse Social): Aplicada a ocupações informais onde a maioria dos moradores é de baixa renda. Nesses casos, a responsabilidade de arcar com os custos de regularização (projetos, obras e taxas de cartório) é, na maioria das vezes, do Poder Público (prefeitura).
• REURB-E (de Interesse Específico): Aplicada aos demais casos, onde os moradores não se enquadram como de baixa renda. Neste caso, os próprios moradores são responsáveis por custear todo o processo, desde os projetos até as taxas de cartório.

Em geral, a REURB é aplicável a núcleos urbanos informais que já existiam antes de 22 de dezembro de 2016. A prefeitura da sua cidade é a principal responsável por identificar e instaurar os processos de regularização. O primeiro passo é verificar com a prefeitura se o seu bairro ou a sua rua já está em um processo de REURB.

O processo é liderado, principalmente, pela prefeitura do município. No entanto, os próprios moradores, associações de bairro, o Ministério Público e a Defensoria Pública também podem solicitar a abertura do processo.

Os documentos variam um pouco, mas geralmente incluem:
Documento de identificação (RG, CPF).
Comprovante de estado civil (certidão de casamento, por exemplo).
Comprovante de residência.
Documentos que comprovem a posse do imóvel (como contrato de compra e venda, recibos, comprovantes de contas de água e luz antigos).
A prefeitura fará um cadastro socioeconômico para avaliar cada família.

Não há um prazo fixo. O tempo pode variar muito, dependendo do tamanho do núcleo urbano, da complexidade dos problemas (ambientais, de infraestrutura) e da agilidade da prefeitura em conduzir as etapas. O processo envolve diversas fases, como levantamento topográfico, projetos de engenharia, aprovação em órgãos ambientais e o registro final em cartório.

Isso depende da modalidade: Se for REURB-S, os custos são em grande parte arcados pelo poder público, o que significa que o morador não paga nada ou paga um valor simbólico.
Se for REURB-E, o custo total do processo é dividido entre os moradores.

REURB-S (de Interesse Social)
• Público-alvo: É voltada para núcleos urbanos informais ocupados, predominantemente, por famílias de baixa renda. O critério para definir a baixa renda varia entre os municípios, mas geralmente é baseado na renda familiar mensal, que deve ser de até um determinado número de salários-mínimos.
• Quem paga os custos? A grande vantagem desta modalidade é que os custos do processo de regularização (como projetos, obras de infraestrutura e taxas de cartório) são de responsabilidade do Poder Público (prefeitura, estado ou governo federal). Isso garante que famílias em situação de vulnerabilidade possam ter seus imóveis regularizados sem ter que arcar com altos custos.
• Objetivo: Promover a inclusão social, o acesso à moradia digna e a cidadania, além de integrar essas áreas à cidade formal.

REURB-E (de Interesse Específico)
• Público-alvo: Aplica-se aos núcleos urbanos informais que não se enquadram nos critérios de baixa renda da REURB-S. Ou seja, é para moradores que, apesar de terem suas propriedades em situação irregular, possuem condições financeiras de arcar com os custos da regularização.
• Quem paga os custos? Nesta modalidade, todos os custos do processo, incluindo o projeto urbanístico, a implantação de infraestrutura e as taxas de cartório, são de responsabilidade dos próprios ocupantes. O poder público tem a função de coordenar e aprovar os projetos, mas não de custeá-los.
• Objetivo: Tratar casos específicos de informalidade, levando em consideração as particularidades do local e as condições dos moradores, proporcionando segurança jurídica e valorização patrimonial.
Em resumo, a principal diferença entre as duas modalidades está na renda dos moradores e na responsabilidade pelo pagamento dos custos. A REURB-S busca ser um instrumento de política social, enquanto a REURB-E é um caminho legal para que os próprios moradores regularizem suas propriedades.